Generated from prompt:

Atıcağım şeyi hiç değistirmeden bir slayt oluştur ama hicbirseyi degistirme ve lütfen adam gibi yap. PROJE RAPORU: GÜNCEL GELİŞMELER IŞIĞINDA KİRALIK PİYASA VE BARINMA KRİZİ GİRİŞ: Krizin Arka Planı (2018–2025 Dönüşümü) Türkiye’de konut piyasası, 2018 yılından itibaren yapısal bir dönüşüm sürecine girmiştir. Döviz kurlarındaki dalgalanmaların inşaat maliyetlerini doğrudan etkilemesiyle başlayan süreç, 2021 sonrası pandemi etkileri ve hiper-enflasyon ortamıyla birleşerek derin bir "Barınma Krizi"ne dönüşmüştür. 2025 yılı itibarıyla gelinen noktada konut, temel bir ihtiyaçtan ziyade, erişilmesi güç bir lüks tüketim maddesi haline gelmiştir. Bu rapor, krizin nedenlerini, sosyal etkilerini, uygulanan politikaların yetersizliğini ve çözüm önerilerini çok boyutlu olarak ele almaktadır. BÖLÜM 1: KRİZİN BOYUTLARI VE VERİ ANALİZİ 1.1. Verilerin Çatışması: Hangi Enflasyon Gerçek? Barınma krizinin boyutunu anlamakta en büyük engel, resmi veriler ile saha gerçekliği arasındaki uçurumdur. TÜİK Verileri (Resmi Enflasyon): TÜİK’in kira endeksi, mevcut ve devam eden (eski) kira sözleşmelerini de ortalamaya kattığı için artış oranlarını görece düşük (örneğin %60-70 bandında) göstermektedir. Piyasa Verileri (Reel Enflasyon): Özel emlak veri platformları (Endeksa, Betam gibi) sadece "yeni kiraya çıkacak" konutların ilan fiyatlarını baz alır. Bu veriler, vatandaşın karşılaştığı %300 ila %500 arasındaki gerçek ve sert artışı yansıtmaktadır. 1.2. Barınma Krizinin Tanımı ve Sosyal Etkileri Akademik olarak barınma krizi; hane halkı gelirinin %30’undan fazlasının konut giderlerine harcanması ve sağlıklı, güvenli konuta erişimin imkansızlaşması durumudur. Bu kriz toplumun belirli kesimlerini orantısız şekilde etkilemektedir: Öğrenciler (Gelecek Kaygısı): Üniversite şehirlerindeki yurt yetersizliği ve fahiş kiralar, öğrencileri sağlıksız koşullarda yaşamaya itmekte, birçoğunun eğitim hayatını dondurmasına neden olmaktadır. Düşük ve Sabit Gelirliler (Yoksullaşma): Asgari ücretli veya emekli haneler, gelirlerinin yarısından fazlasını kiraya ayırarak gıda, sağlık ve eğitim gibi diğer temel ihtiyaçlarından kısmak zorunda kalmaktadır. Göçmenler ve Nüfus Baskısı: Hem dış göç hem de büyük şehirlere yönelik iç göç, belirli bölgelerde talebi olağanüstü artırarak kiralık konut stokunu tüketmiştir. BÖLÜM 2: ARZ SORUNU VE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ROLÜ 2.1. Yeni Konut Üretimi Neden Yetersiz? Piyasada kiralık ev bulunamamasının temel nedeni arzın talebe yetişememesidir. Bunun ana sebepleri şunlardır: Maliyet Krizi: İnşaatın temel girdileri olan demir, çimento ve enerjideki döviz bazlı artışlar, yeni konut üretimini yavaşlatmıştır. Arsa Kıtlığı: Özellikle metropollerde merkezî, imarlı arsa stoku tükenmiştir; bu durum arsa maliyetlerini ve dolayısıyla konut fiyatlarını yukarı çekmektedir. Lüks Odaklı Üretim: Özel sektör, kar marjı düşük olan "sosyal konut" yerine, daha kârlı olan lüks segment veya rezidans projelerine yönelmiştir. 2.2. Kentsel Dönüşümün Krize Etkisi (Kritik Faktör) Kentsel dönüşüm projeleri, uzun vadede güvenli konut stoku sağlasa da kısa ve orta vadede kira krizini derinleştiren bir faktördür. Yıkılan her bina, içindeki onlarca aileyi aynı anda kiralık konut piyasasına "acil talep" olarak sürmektedir. Bu ani talep şoku, dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde kiraların bir gecede katlanarak artmasına neden olmaktadır. BÖLÜM 3: KAMUSAL MÜDAHALELER VE SONUÇLARI 3.1. %25 Kira Artış Sınırı: Bir Çözüm Denemesi Hükümetin fahiş artışları frenlemek için getirdiği %25 tavan fiyat uygulaması, beklenen sosyal faydayı sağlayamamıştır. Hukuki Kaos: Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemeleri kilitlenmiş, tahliye ve kira tespit davası sayıları rekor kırmıştır. Kayıt Dışılık ve "Hayalet Evler": Düzenleme, ev sahiplerini "elden kira alma" gibi kayıt dışı yöntemlere itmiş veya düşük getiri nedeniyle evlerini boş tutmayı (hayalet ev) tercih etmelerine yol açarak arzı daha da daraltmıştır. 3.2. Diğer Kamusal Müdahale Araçları Devletin piyasaya müdahale edebileceği diğer yöntemler şunlardır: Kira Sübvansiyonları: Dezavantajlı gruplara (emekli, engelli, öğrenci) doğrudan nakdi kira desteği sağlanması. Boş Konut Vergisi: Yatırım amacıyla boş tutulan konutlardan yüksek vergi alınarak piyasaya arzın teşvik edilmesi. BÖLÜM 4: ALTERNATİF MODELLER VE ÇÖZÜM ARAYIŞLARI 4.1. Türkiye’nin Güncel Hamlesi: TOKİ 500 Bin Sosyal Konut Projesi (2025) Arz sorununu çözmeye yönelik en büyük güncel kamusal müdahaledir. Kapsam ve Takvim: 81 ilde 500 bin konut. Kuralar Aralık 2025-Şubat 2026, teslimler Mart 2027. Sosyal Hedefleme (Kontenjanlar): Gençler (%20), Emekliler (%20), Engelliler (%5), Şehit Yakınları/Gaziler (%5). Ekonomik Erişilebilirlik: 1.8 Milyon TL başlangıç fiyatı, %10 peşinat ve 240 ay vade ile dar gelirliyi ev sahibi yaparak kiralık talebini düşürmeyi amaçlar. 4.2. Dünyadan Başarılı Örnekler (Sosyal Kiralama) Türkiye’deki "mülkiyet" odaklı sistemin aksine, Avrupa’daki "kiralama" odaklı modeller incelenmelidir: Viyana Modeli (Altın Standart): Şehirdeki konutların %60’ı belediyeye veya kâr amacı gütmeyen kooperatiflere aittir. Bu sayede kiralar piyasa spekülasyonundan korunur ve sürekli düşük tutulur. Berlin ve Amsterdam Modelleri: Sıkı kira tavanı uygulamaları, güçlü kiracı hakları ve puanlama sistemine dayalı adil kira belirleme mekanizmaları mevcuttur. 4.3. Alternatif: Konut Kooperatifleri Kâr amacı gütmeyen, vatandaşların bir araya gelerek maliyetine konut ürettiği kooperatifçilik modelinin, devlet desteğiyle yeniden canlandırılması alternatif bir çözüm yoludur. BÖLÜM 5: TEORİK ÇERÇEVE VE KAYNAK ANALİZİ 5.1. Kentsel Adalet ve Konut Hakkı Projenin temel felsefesi bu kavram üzerine kuruludur. Konut, sadece alınıp satılan bir ticari meta (emlak) değildir; Anayasa’nın 57. maddesi ve evrensel insan hakları beyannameleri uyarınca temel bir "Yaşam Hakkı"dır. Kentsel adalet, şehrin sunduğu imkanlardan sadece yüksek gelirlilerin değil, o şehre emek veren işçinin, memurun ve öğrencinin de barınarak faydalanabilmesini savunur. Mevcut kriz, bu adaleti zedelemekte ve sınıfsal ayrışmayı (soylulaştırma) derinleştirmektedir. 5.2. Kaynak İncelemesi: Veriler Bize Ne Söylüyor? Bu proje hazırlanırken kullanılan kaynaklar krizin farklı yüzlerini gösterir: İPA Raporları (Veri Odaklı): İstanbul özelinde krizin sayısal boyutunu, boş konut sayılarını ve asgari ücretin kirayı karşılama oranlarını net verilerle ortaya koyar. OECD Raporları (Küresel Kıyaslama): Türkiye'deki konut fiyat artışlarının dünyadaki diğer ülkelerden ne kadar radikal bir şekilde ayrıştığını kanıtlar. "Yalnızca Kiralık" Belgeseli (İnsani Boyut): İstatistiklerin ötesine geçerek, barınamayan insanların yaşadığı psikolojik baskıyı, çaresizliği ve yaşam mücadelesini gözler önüne serer. SONUÇ Türkiye'deki barınma ve kira krizi, geçici ekonomik dalgalanmaların ötesinde, yapısal ve toplumsal bir sorundur. %25 sınırı gibi palyatif çözümler yerine; arzı artıracak (TOKİ), piyasayı dengeleyecek (Viyana Modeli benzeri kiralık sosyal konutlar) ve konutu bir rant aracı olmaktan çıkaracak bütüncül, kamucu politikalara ihtiyaç vardır. Aksi takdirde barınma sorunu, bir güvenlik ve toplumsal barış sorunu olmaya devam edecektir.